תפקידי המפקח מטעם בעלי הזכויות בהתחדשות עירונית

אין זה סוד שפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית הינם ארוכים, מורכבים ורגישים, וכוללים בתוכם הן היבטים קנייניים, הן היבטים חברתיים והן היבטים תכנוניים.לאור כך, יש הגורסים שפרויקטים התחום ההתחדשות העירונית, הינם מהפרויקטים המורכבים ביותר בעולם הנדל"ן. על כן, חשוב שבעלי הדירות והנכסים בבניין שעתידים לעבור פרויקט התחדשות עירונית, יידעו לדרוש מהיזם לממן עבורם את כלל בעלי המקצוע הנדרשים על מנת להבטיח את זכויותיהם בפרויקטים מורכבים אלה.ואכן, לצד עורך הדין של בעלי הדירות והנכסים בפרויקט, אחד מבעלי התפקידים החשובים שמלווים את בעלי הדירות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 או בפרויקטים מסוג פינוי בינוי,  הינו המפקח (מהנדס) מטעם בעלי הדירות והנכסים . מה תפקידו של אותו מפקח בכל אחד משלבי הפרויקט, כיצד הוא עוזר לבעלי הדירות והנכסים לקידום הפרויקט? ומה חשוב לוודא מולו על מנת שנוכל לדעת שאנו בידיים בטוחות? עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד במשרד KDC מעניק לכם הצצה לאחד מבעלי התפקידים החשובים בקידום הפרויקט שלכם.

ליווי בעלי דירות ונכסים בהתחדשות עירונית דורש יכולות מקצועיות רבות אשר חייבות להיכרך בהבנה אחת בסיסית – ישנם פערי ידע וניסיון רבים בין אנשי המקצוע לבעלי הדירות והנכסים שחייבים לגשר עליהם. אומנם בהחלט מדובר בפרויקטים שיכולים לשנות חיים אך באותה הנשימה מדובר בהליך ארוך הכולל בתוכו לא מעט תסכולים, פערים בין הבטחות למציאות וחששות לכישלון. אז כיצד ניתן ונכון להוביל בעלי דירות ונכסים בפרויקט התחדשות עירונית ארוך בצורה מקצועית, יעילה ושקופה? התשובה פשוטה: לצד עורך הדין של בעלי הדירות והנכסים, בוחרים גם מפקח טוב מטעם הבעלים. כיום, לאחר שפשטה בשוק ההבנה ביחס לחשיבות והצורך לוודא ולבדוק כל שלב והבטחה במהלך הפרויקט, לא נראה פרויקט התחדשות עירונית שמובל בצורה מקצועית ללא מפקח מטעם בעלי הדירות והנכסים. אך על מנת לוודא כי המפקח עושה את עבודתו בצורה נכונה ויחד עם עורך הדין מטעם הבעלים, מוביל אתכם בצורה בטוחה ויעילה לקו הסיום של הפרויקט, חשוב שתדעו מהם תפקידיו של המפקח בכל שלב בתהליך: מטרום הפינוי דרך שלב ההריסה והביצוע ועד לשלב האכלוס.

תפקיד המפקח בשלב טרום הפינוי וההריסה של הפרויקט – מפרט טכני וליווי התכנון

תפקידו הראשון של המפקח מתחיל כבר בשלב ההתקשרות החוזית בין היזם לבעלי הדירות והנכסים בפרויקט. בשלב זה מתנהל מו"מ ביחס למפרט הטכני אשר יצורף כנספח להסכם ההתקשרות. על המפקח לעבור על המפרט בקפידה לוודא כי הוא מותאם לצורכי בעלי הדירות והכנסים ועומד בקנה אחד עם ההבטחות של היזם בשלב בחירתו.

לרוב המפקח יידרש לנהל משא ומתן מול היזם ולדרוש שיפורים והרחבות במפרט. מעבר לבחינת המפרט חשוב להציג למפקח גם את התוכניות שיצורפו כנספח להסכם במקרה של פרויקט מסוג תמ"א 38. בשלבים היותר מתקדמים של הפרויקט, המפקח יעבור על כלל המסמכים התכנוניים וזאת כתנאי להגשת אותם מסמכים תכנוניים לרשויות. על המפקח לבחון את התאמת התוכניות המוגשות לתכניות שצורפו להסכם וכן להבטחות שניתנו לבעלים במסגרת ההסכם. לאחר הגשת הבקשה וקבלת היתר הבניה נדרש המפקח לבחון שוב כי היתר הבניה תואם את הבקשה וכי אין שינויים העלולים לפגוע בבעלי הדירות והנכסים או שבעלי הדירות והנכסים לא אישור מראש.

תפקיד המפקח בשלב ביצוע הפרויקט – לוודא שהבנייה מבוצעת בהתאם להיתר הבניה ולפי לוחות הזמנים שהוגדו בהסכם

עם תחילת ביצוע העבודות תפקידיו ואחריותו של המפקח מתחלקים לשני תפקידים עיקריים:

1. החל משלב זה נדרש המפקח "לכתת את רגליו", להגיע לשטח מקרקעין עליו היה בנוי הבניין הישן, ולוודא, באופן מעשי בשטח, כי מה הבנייה מתבצעת בהתאם לתכניות ולהיתר הבניה.  בשלב זה יבצע המפקח ליווי ביצוע קפדני לפרויקט, ידאג לביקורים תכופים באתר הבניה אשר לאחריהם יקבלו בעלי הדירות והנכסים דוחות פיקוח מפורטים,. חשוב לציין כי שלב זה הוא קריטי עבור בעלי הדירות והנכסים משום שכל מה שלא ניתנה עליו הערה בזמן אמת יהיה קשה עד כמעט בלתי אפשרי לשנות לאחר מכן.

2. בנוסף ובמקביל, על המפקח לוודא כי קצב התקדמות הבניה תואמת את לוחות הזמנים להם התחייב היזם במסגרת ההסכם. חשוב לומר כי בלא מעט מקרים אנו עדים לעיכובים בתהליכי הבנייה ולכן, בדיקת לוחות הזמנים על ידי המפקח חשובה מאוד עבור בעלי הדירות והנכסים על מנת שיוכלו לתאם זמנים מול בעל הדירה / הנכס ממנו הם שוכרים את דירת / נכס הביניים עד לסיום תקופת הביצוע.

תפקיד המפקח בשלב האכלוס – כניסה בטוחה לדירה החדשה ואיתור ליקויים

מצד אחד שלב האכלוס בפרויקט התחדשות עירונית הוא בהחלט שלב מלא שמחה ואושר על סיומו של מסע ארוך ומרגש. אך מצד שני, גם בשלב זה חשוב שבעלי הדירות והנכסים מיזכרו שעלולים לצוץ פערים, תקלות וליקויים בדירה החדשה או בנכס החדש. לכן, כאשר ניגשים למשא ומתן מול היזם עוד בשלבים הראשונים חשוב שעורך הדין של בעלי הדירות והנכסים ידאג להגדיר כי תפקידי המפקח בפרויקט יכללו גם את שלב בחינת הבנייה לאחר האכלוס, הכוללת, בין היתר, בחינת ליקויי בנייה, בחינת המפרט, בחינת תשתיות ועוד, וזאת  על מנת לוודא כי הבנייה נעשתה בצורה מקצועית ושלא יהיו פערים וליקויי בנייה אשר יעיבו על חווית המגורים והשימוש בדירה החדשה או בנכס החדש, גם בהמשך.

המורכבות והסיכונים הטמונים בפרויקט התחדשות עירונית יחד עם העובדה כי בעלי הדירות ונכסים מוסרים את דירתם הישנה או הנכס היזן שלהם, תמורת חלום התחדשות והתפתחות, מחזקים את הצורך ביצירת רשת ביטחון לאורך כל שלבי הפרויקט. חשוב מאוד לוודא כי לאורך כל הפרויקט עורך הדין אשר מייצג את בעלי הדירות והנכסים, יעבוד באופן צמוד עם מפקח הבנייה מטעם בעלי הדירות והנכסים ויחד יוכלו לתת מענה מהיר ויעיל לבעיות ופערים למען רווחת בעלי הדירות והנכסים והצלחת הפרויקט.