"חוק ההסדרים" זהו אחד הביטויים השגורים אצל כולנו, נכון לתחילת שנת 2023, ופתח כמעט כל מהדורת חדשות, לפחות מאז הקמת הממשלה הנוכחית, בעיקר לכל מה שקשור במעמד מערכת המשפט. אך "חוק ההסדרים" הוא ביטוי רחב יותר, המהווה איגוד של תיקוני חקיקה, בנושאים שונים, אותם הממשלה מעוניינת לקדם. בהתאם למגוון התחומים בהם עוסק חוק הסדרים, ניתן למצוא בו לא מעט סעיפים הקשורים גם לעולם הנדל"ן, ההתחדשות העירונית והדיור. עו"ד נורית כהן קצב, שותפה ומייסדת במשרד KDC עם מאמר המפרט את כלל הנושאים הרלוונטיים לבעלי הדירות אשר אושרו בחוק ההסדרים 2023.
מהו חוק ההסדרים ומה מבדיל אותו מכל חוק אחר?
חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג–2023, אשר מוכר כ-"חוק ההסדרים", הוא איגוד של תיקוני חקיקה המוגש לכנסת על ידי ממשלת ישראל לקראת כל אישור תקציב שנתי או דו-שנתי. החוק כולל את מגוון הנושאים שהממשלה מעוניינת לקדם, החל מקידום רפורמות, הפרטות ולעיתים אף ביטול של חוקים קיימים. בשל הקישור של חוק ההסדרים למעמד הגשת התקציב, נערכים הדיונים בחוק ההסדרים במקביל לדיונים על התקציב. החוק אושר בסוף חודש מאי 2023 ואנחנו עדיין למדים את תוכנו לעומק, על מנת שנוכל לתת ללקוחות המשרד את הייעוץ הטוב ביותר טרם חתימתם על עסקה כה מורכבת של פינוי בינוי או תמ"א 38. להלן עיקרי חוק ההסדרים הנוגעים להתחדשות עירונית.
סוף סוף – השוואת הרוב הדרוש לתביעת סרבנים בין פינוי בינוי ותמ"א 38
בעוד שבפינוי בינוי תוקן החוק הקובע את הרוב הנדרש, המאפשר תביעת דיירים סרבנים, לפני כשנתיים, והפחית את הרוב הנדרש למימוש פרויקט פינוי בינוי מ-80% ל-66% מבעלי הדירות במתחם, בפרויקטים של תמ"א 38, החוק לא תוקן והרוב הנדרש נותר 80%. ביקורת רבה הושמעה על כך. חוק ההסדרים בא לשנות את המצב הזה ולמעשה להשוות את תנאי ההתחדשות הבניינית בהליך תמ"א 38, לאלו של פינוי ובינוי. החוק מתקן את סעיף 5א בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח- 2008, בכך שהרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן יעמוד על שני שלישים (מעל-66%) מבעלי הדירות בבית המשותף (במקום ארבע חמישיות לפי המצב הקודם) ובלבד שלכל הפחות שני שלישים מהשטחים המשותפים בבית המשותף צמודים לדירותיהם של אלו (במקום ארבע חמישיות לפי המצב הקודם). מהיכרותנו עם בעלי דירות בבניינים שמעוניינים בהליך של תמ"א 38 – התיקון הזה פורץ את הדרך למימוש פרויקטים בלא מעט בניינים שהתקשו להגיע לרף הגבוה של 80% הסכמות.
השוואת זכויות קשישים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38
חוק ההסדרים מביא בשורה לקשישים בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38. בעוד חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, תוקן זה מכבר וניתנו הטבות חלופיות לקשישים מעל גיל 70 לבחירת הקשיש (העומד בתנאי החוק) – מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית, קבלת סכום כסף מהוון, שתי דירות קטנות בשווי זהה, דירה קטנה ותשלומי איזון, פרויקטים של תמ"א 38 פיגרו מאחור בכל הנושא של זכויות קשישים. חוק ההסדרים מתקן מצב זה ולמעשה משווה את זכויות בעלי הדירות הקשישים בפרויקטים של תמ"א 38, המבוצעים בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח, לאלה של בעלי דירות קשישים בפרויקטים של פינוי בינוי המבוצעים על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006. מעבר לכך, חוק ההסדרים אף הרחיב את הזכאים להטבות הניתנות לבעלי דירות קשישים גם לבעלי דירות הנזקקים לגמלת סיעוד לפי חוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה.
אנו מלווים פרויקטים רבים בהם בעלי דירות קשישים, כאשר זכויותיהם הן נר לרגלינו בעת ניהול הפרויקט. תיקון זה מקל עלינו את עבודתנו רבות ואנו שמחים כי בעלי הדירות הקשישים בפרויקטים של תמ"א 38 שאנו מלווים – יזכו להטבות אלה אף הם.
תיקוני מיסוי מקלים בתמ"א 38
בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי נהנו מהטבות מיסוי נרחבות ביחס לתמ"א 38. חוק ההסדרים מתקן גם את המצב הזה ולמעשה קובע כי גם בפרויקטים מסוג תמ"א 38 בהם יש לבעלים אחד שתי דירות באותו בניין יהיה זכאי לפטור הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין בשל מכירת הזכויות בשתי דירות מגורים בבניין, לכל היותר, ובלבד ששיעור זכותו של בעל הדירה כאמור, בדירת המגורים החלופית יהיה שווה לשיעור זכותו בדירת המגורים הנמכרת. רבים מלקוחותינו חששו מכניסה לפרויקטים של תמ"א 38 בשל בעלות ב2 דירות בבניין אשר היו מטילות עליהם חבויות מס גבוהות, אולם לאור התיקון בחוק, המעניק הטבות מיסוי ופטורים אשר היו מוקנים וייחודיים רק לפרויקטים של פינוי בינוי – נפתח פתח רחב גם לבעלי הדירות הללו, כאשר ניתנת להם הקלה משמעותית במיסוי שהיה חל עליהם. בכל מקרה, המלצתנו היא תמיד להיעזר באנשי מקצוע מומחים בתחום ההתחדשות העירונית ובפרט במיסוי החל על העסקאות על מנת למנוע מראש תקלות מס.
הרחבת סמכויות הממונה על פניות דיירים
הממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, הינה הסמכות החוקית, שמונתה על פי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016 לברר פניות של בעלי דירות בהתחדשות עירונית בעניינים הנוגעים למיזמי התחדשות עירונית, ובין השאר בעניין התנהגות יזמים, מארגנים, מינהלות עירוניות ודיירים אחרים כלפיהם, ובכלל זה טענות בעניין הפעלת לחץ בלתי סביר על דייר כדי שייתן את הסכמתו להצטרפות למיזם התחדשות עירונית. קיימות פסיקות רבות של הממונה באשר להחתמות פוגעניות שבוצעו בבעלי דירות, למשל כאלה שחתמו ליזם אשר רשם הערת אזהרה על הדירה ומסרב למחוק אותה לאחר שהפרויקט בוטל, חלפו המועדים וכו'. למעשה, אי מחיקת הערת האזהרה לטובת היזם – תאפשר ליזם להחזיק את בעלי הדירות כשבויים. חוק ההסדרים הרחיב את סמכויות הממונה בדיוק בנקודה זו ומאפשר לבעלי הדירה להשתמש בפסיקת הממונה כהוכחה להנחת דעתו של רשם המקרקעין כי עילת ההערה שנרשמה – בטלה, ולפיכך יש למוחקה. כעת, בהליך מקוצר יותר, יוכלו בעלי הדירות להשתחרר מהערות האזהרה של יזמים שהחזיקו אותם כבני ערובה ולא אפשרו להם להתקדם עם יזם אחר. לצערי הרב, במהלך שנותיי הרבות כעו"ד שמלווה פרויקטים, נתקלתי במספר מקרים של יזמים שנהגו בצורה בלתי הוגנת כלפי בעלי הדירות ונאלצנו להגן עליהם באמצעות כלים משפטיים שונים או הליכים משפטיים ארוכים, וכעת – אני שמחה שהחוק מייצר כלי פשוט יותר למחיקת הערות אזהרה ומתן האפשרות ליציאה לפרויקטים, ללא עיכובים מיותרים.
לסיכום, כמי שמובילה את ענף ההתחדשות העירונית מתחילת דרכו, נוכחתי לדעת כי לאורך השנים התווספו לא מעט הליכים חוקתיים שמטרתן הייתה לנסות וליצר סדר בתהליך מאוד מורכב הכולל דיסציפלינות רבות, שלבים ארוכים ותהליכים מורכבים. חשוב לציין כי התיקונים שמציע חוק ההסדרים חשובים מאוד אך מניסיון של למעלה מ-20 שנים בעולם הנדל"ן ובייצוג בעלי דירות בפרויקטים רבים, כולל ליווי של בעלי דירות עד לשלב האכלוס בפרויקט פינוי בינוי, אני סבורה כי מה שמוביל התחדשות עירונית אל עבר הצלחה הוא בעיקר שיתוף פעולה, תקשורת נכונה ובניית אמון, המתבססים על ניסיון ומקצועיות. ומה עם החוקים? הם שם כדי לקבוע גבולות גזרה ולצייר את הנתיב בדרך להצלחה ולעיתים מגיעים מאוחר מדי למציאות. בחרו נכון את היועצים המלווים אתכם בתהליך, כך שידעו להגן עליכם גם במקרה שהחוק עוד לא פתר.
