כדאי להתקדם תכנון עירוני – למה? תמ"א!

בנובמבר 2019 נפל דבר בענף הנדל"ן בכלל ובעולם התחדשות העירונית בפרט, כאשר המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לסיים את תוקפה של התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38. ההחלטה הוסיפה אי ודאות לענף שהוודאות ממילא הינה מצרך נדיר בו. כיום, לאחר 4 שנים של סחבת וניסיונות למצוא תוכניות חלופיות לתמ"א 38, אמרה המועצה הארצית את דברה באופן ברור כי ימי התמ"א במתכונתה הקודמת תמו, ורק רשויות עירוניות בודדות, אשר הבינו כי התחדשות עירונית נכונה דורשת תכנון מעמיק ומסודר, זכו בפיס מצד הועדה ויוכלו להמשיך ליישם תוכניות תמ"א. עו"ד נורית כהן קצב, שותפה ומייסדת משרד KDC , עם כל מה שחשוב לדעת על עתידה של תכנית התמ"א ולמה נכון וחשוב שרשויות מקומיות ובעלי דירות יתחילו להתעורר, לתכנן ולקדם.

כמי שהובילה פרויקטים ובעלי דירות עוד בימיה הראשונים של ההתחדשות העירונית, היה לי די ברור כי יגיע הזמן ויצטרכו לבצע סדר בבלגן. בשנים הראשונות לאחר כניסתו לתוקף של תיקון מס' 2 לתמ"א 38, אשר יצר את האפשרות להריסה ובנייה מחדש של הבניין במסגרת תמ"א 38,  נוצרו התארגנויות רבות אשר פעלו למימוש תמ"א 38/2 , אולם, פרויקטים אלה התאפיינו בחוסר הסדר התכנוני ששרר אז, מבלי ראיה עתידית וללא הבנת כלל המשמעויות התכנוניות המשפיעות על איכות החיים של התושבים ופיתוח מתחמים ציבוריים ותשתיות ציבוריות. לאורך מספר שנים, הייתה חוסר אחידות בפרויקטים, בתחשיבי הזכויות על פי התמ"א, פסיקות סותרות ומדיניות שונה בין עיר לעיר, ולעיתים גם בתוך אותה עיר חלו שינויים בין פרויקט לפרויקט. אי סדר זה אשר נוצר בעיקר באזורי הביקוש בגוש דן, הוביל את המועצה הארצית לתכנון ובנייה לקבל החלטה, שיצרה רעידת אדמה דווקא בתכנית שנוסדה על מנת להגן מרעידות אדמה, כשהוציאה בנובמבר 2019 ובה נאמרה ביקורת נוקבת על התמ"א:

"המועצה השתכנעה כי התמ"א במתכונתה הנוכחית, לא משיגה באופן מספק את מטרתה – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, באופן המצדיק את המשך קיומה, למרות המחיר התכנוני הכבד הכרוך בכך".

"מבחינה תכנונית, המועצה השתכנעה, כי מתן היתר נקודתי מכוח התמ"א, למבנה אקראי, הן במסלול חיזוק והן במסלול הריסה ובניה מחדש, ללא ראיה תכנונית מתחמית, רחבה יותר מבחינת המגרש או הבניין הבודד, עלול במקרים רבים, לסכל התחדשות עירונית במתחם כולו, כך שבראיה ארוכת טווח, לעיתים, תרומתה של התמ"א להתחדשות עירונית אמיתית, הינה שלילית."

לבסוף, החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבניה מס' 634 בנובמבר 2019 כי סיום תקופת התמ"א 38 יחול באוקטובר 2022.

מאז אותה החלטה דרמטית ועד היום התרחשו לא מעט אירועים בענף ומחוצה לו שגרמו לבחינות נוספות ולמתן ארכות לתוקף התכנית בכל פעם בשנה נוספת, עד שבשבוע שעבר (אפריל 2023) קיבלה הועדה החלטה נוספת, שלא משאירה מקום לספק! ימי התמ"א במתכונת אותה הכרנו עומדים להסתיים במרבית הערים במדינת ישראל.

מי שמתכנן מרוויח- מה משמעות החלטת הועדה הנוכחית ומי מרוויח ממנה?

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה כי הגיעה הזמן לייצר מעט יותר ודאות בנוגע לעתידה של תכנית התמ"א 38 ולכן קיבלה את הצעת שר השיכון והבינוי, יצחק גולדקנופף, להאריך את תוקף תמ"א 38 עד למאי 2026 בתחומן של 17 רשויות מקומיות בלבד אשר מקדמות, במימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תכנית עירונית חלופית לתמ"א 38, ולעוד-4 רשויות מקומיות המקדמות תכנית כזו באופן עצמאי. במקביל החליטה הועדה להעניק חלון זמנים נוסף עם הארכת תוקפה של תמ"א 38 עד לחודש פברואר 2024, כאשר במסגרת זמן זו יוכלו רשויות מקומיות להשלים את הגשת התכנית המחליפה למוסד התכנון.

על מנת להבין את משמעות ההחלטה חייבים לראות את התמונה הרחבה: רק 21 רשויות, מתוך 257 רשויות מקומיות במדינת ישראל, פחות מ- 10% מהרשויות המקומיות, יזכו להארכה של תמ"א 38. לא לגמרי ברור מה פשר המספר הנמוך ומה מונע מרשויות מקומיות נוספות להצטרף למהלך. אני מעריכה כי, ככל הנראה, הסיבות המרכזיות לאי הגשת תכנית עירונית חלופית הן מדיניות עירונית המתנגדת באופן מלא למימוש התחדשות עירונית על פי תמ"א 38, חוסר תקציב לעריכת תוכנית מתאר עירונית או מחסור בכוח אדם מיומן בהובלת תוכניות מורכבות כאלו. בכל מקרה, מדובר במספר נמוך ומדאיג של רשויות, אשר דאגו לתכנון עירוני המעניק ודאות בהתחדשות עירונית וזכו להארכה של האפשרות לממש את תמ"א 38 במרחב העירוני שלהן.

קידום תכנון עירוני כתרומה חברתית- תכנית "לב העיר חדרה" כדוגמה להתנהלות תכנונית נכונה של רשות מקומית

כחלק מהעשייה הרחבה בענף ומתוך נסיון והיכרות עם ענף ההתחדשות העירונית, זכיתי לייצג מספר מנהלות התחדשות העירונית וכיום אני מלווה  את מנהלת ההתחדשות העירונית של העיר חדרה. בעיר חדרה, לאחרונה, הומלצה להפקדה בועדה המחוזית תכנית "לב העיר" אשר מקודמת על ידי מנהלת ההתחדשות העירונית בעיר חדרה, ובשיתוף החברה הכלכלית חדרה. מטרת תכנית לב העיר, החלה על המרקם העירוני המרכז העיר חדרה (ומכאן שמה), לקבוע כללים תכנוניים בהיבטי התחדשות עירונית, אשר יסייעו למימוש פרויקטים מסוג תמ"א 38 בעיר. "בתפיסה שלנו במנהלת חדרה, אין התנהלות חברתית יותר מאשר תכנון המייצר ודאות לכלל השחקנים בהתחדשות עירונית" אומרת ראש מנהלת חדרה, גל לחמי. "אנו מאמינים כי המצב האופטימלי הוא יצירת ודאות תיכנונית שבה גם היזמים וגם בעלי הדירות יודעים מה ואיפה ניתן לבנות ומה הזכויות בכל אזור. מצב זה מונע מצבים של מתן הבטחות שווא מצד יזמים המייצר בעלי דירות חוששים ומבולבלים. בהיבט הזה הקמנו במנהלת חדרה את תכנית לב העיר שמטרתה לייצר סדר של וודאות תיכנונית במרכז העיר חדרה". אך למרות הרצון ליצר ודאות, גם על עיריית חדרה לא פסחה תקופת חוסר הודאות שאפפה את הענף, החל מהחלטת הועדה לביטול תכנית תמ"א 38 בנובמבר 19.  בהיבט הזה מדגישה ראש המנהלת כי: "לאורך כל תקופת חוסר הודאות ובשנים של קידום תכנית "לב העיר" דאגנו לנסות ולראות הזדמנויות במצב על מנת לבחון תכניות חלופיות. בכל מקרה גם אנו בחדרה מיישרים קו עם המועצה הארצית ומבינים כי על מנת לייצר התחדשות עירונית נכונה יש לנסות ולקדם מתחמי פינוי בינוי גדולים ולכן גם תכנית לב העיר מחולקת למתחמים ולא לבניינים בודדים, אך במקביל ניסינו לקבוע מדיניות תכנונית גמישה המאפשרת לקדם התחדשות עירונית גם במקומות בהן לא ניתן לאחד מספר מתחמים בפינוי בינוי ונדרשת חלופה כדוגמת תמ"א 38 או תכנית שקד".

זה הזמן להתעורר- מה נכון לעשות עכשיו?

להתעורר!!! רשויות מקומיות של קידמו עדיין תכנית צריכות להבין כי התחדשות עירונית היא משימה לאומית ולקדם תכניות מתאר עירוניות אשר ייצרו וודאות לבעלי הדירות ולבעלי התפקידים המתגוררים והפועלים בעיר ויתנו תקווה לחידוש בינינים נוספים והגנה מפני אסונות ומלחמות. במקביל, החלטת המועצה היא קריאת השכמה גם לבעלי הדירות ברשויות אשר קידמו תוכנית וקיבלו אורכה עד לשנת 2026 , ואלה צריכים להזדרז להתארגן, להתקשר עם יזם ולפעול מיידית להגשת היתרים, כיוון שגם תקופת ההארכה עלולה להסתיים, אי שם בשנת 2026, וככל שלא יקדימו תרופה למכה, הם עלולים להתעורר בשנת 2026 עם בניין שאין להם אפשרות לממש בניה חדשה.

לסיכום, מועצה הארצית לתכנון ובנייה נותנות עדיפות ברורה לקידום תוכניות פינוי בינוי, המעניקות פתרון מתחמי כולל על פני תמ"א 38 המעניקה פתרון נקודתי. עם זאת, לטעמנו, עדיין צריך להותיר את תמ"א 38 כמעין תכנית גיבוי במקרים בהם לא ניתן ליישם התחדשות מתחמית. ככל וזה לא יקרה, אני מעריכה, לצערי, שמאות בניינים ופרויקטים יוותרו "כלואים", ללא מענה תכנוני, ללא התחדשות ומסוכנים ליושביהם.