התחדשות מסודרת – כיצד מארגנים פרויקט התחדשות עירונית?

מי מאיתנו לא שמע את האמרה: "שני ישראלים 100 דעות" שבאה להמחיש את הדעתנות, העקשנות והחשש התמידי מלצאת פראיירים, שכל כך מאפיינים אותנו הישראלים. עכשיו תחשבו על כמה עשרות ישראלים, הנמצאים מול אחת מההחלטות הכלכליות הכי חשובות בחייהם, שבמסגרתה הם נדרשים למסור את הנכס הכי יקר שלהם ולצאת למסע מורכב, ארוך, ומסובך הכולל אלפי שלבים, עדכונים ומסמכים… נשמע בלתי אפשרי נכון? אל תוך העולם הזה נכנס מארגן הפרויקט בהתחדשות עירונית, כי כמו בכל מסע ארוך ומורכב גם בהתחדשות עירונית כדאי שיהיה מי שיוביל, יארגן ויסדר על מנת שנוכל להתקדם בעשייה וגם לבצעה בבטחה. עוה"ד נורית כהן-קצב, שותפה מייסדת במשרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' עם הסבר על חוק המארגנים ותפקידם החשוב של מארגני הפרויקטים בהתחדשות עירונית.

ניצני ההתחדשות העירונית החלו מתוך רצון אמיתי להגן על תושבי ישראל מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים, על ידי חיזוק או הריסה של מבנים ישנים והקמה של מבנים חדשים ומוגנים הרבה יותר. במרוצת השנים ובהעדר קרקעות מופשרות לבנייה, משבר דיור חמור ויוקר המחיה, מצאו גורמים רבים את הפוטנציאל העסקי והכלכלי הרב המגלמים בתוכם פרויקטים של התחדשות עירונית. בנסיבות אלה, לא מעט "מאכערים" ניצלו את חוסר ההבנה של בעלי הדירות ולקחו על עצמם את מלאכת "ארגון" הפרויקט, תוך שהם כובלים את בעלי הדירות בהסכמים בעייתיים, ארוכי טווח, בלי יכולת להשתחרר מהם. לאחר שנים בהם התרבו מקרים של "מאכערים" שלקחו על עצמם את ארגון הדיירים בהתנהלות מול היזם, פיזור הבטחות ללא כיסוי והחתמה של בעלי הדירות על הסכמי בלעדיות ללא הגבלת זמן, החליטה הרשות להתחדשות עירונית להסדיר את הנושא ולמנוע פגיעה בבעלי דירות. לשמחתנו, בשנת 2017 אושר חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, או בשמו המוכר יותר "חוק המארגנים". מטרתו המרכזית של חוק המארגנים, היא להסדיר את ההתקשרות הראשונית בפרויקטים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי בין בעלי הדירות לבין גורם כלשהו המלווה אותם לקראת חתימה על הסכם סופי לביצוע פרויקט מול יזם ולסייע בקידום פרויקטים בטוחים יותר עבור בעלי הדירות, אשר אינם כובלים או מגבילים אותם לתקופות ארוכות. אז נשאלת השאלה מיהם אותם מארגנים? וכיצד יש לבחור אותם נכון?

מיהו המארגן – מה חשוב לנו לבחון?

מארגני פרויקטים בהתחדשות עירונית הם אותם אנשים היוצרים את הניצוץ בקרב בעלי הדירות ויורים את ירית הפתיחה לקידום פרויקט התחדשות עירונית במתחם, או אף בבניין. על מנת להצליח ולהניע קדימה פרויקטים אלה, הכוללים עשרות (ולפעמים מאות) בעלי דירות, חשוב מאוד לבחון את מארגן הפרויקט במספר פרמטרים חשובים: ראשית, חשוב להבין כי מדובר באנשי מקצוע המתמחים בקידום של מתחמי התחדשות עירונית ובעלי ניסיון עבר מוכח ומוצלח בתחום ארגון הפרויקטים. שנית, מארגני הפרויקט מנהלים את יומם בתקשורת שוטפת ואינטנסיבית עם בעלי הדירות ומונעים על ידי דרייב פנימי, אסרטיביות, אורך רוח ויכולת שכנוע, אשר יצליחו לסחוף את בעלי הדירות אל עבר מסע ההתחדשות העירונית. ולבסוף יש לבחון את יכולות השיתוף, התקשורת והשקיפות של מארגני הפרויקט, בין באמצעות מערכות טכנולוגיות מתקדמות למתן עדכונים וריכוז מסמכים באמצעים דיגיטליים, או באמצעים הרגילים – ווצאפ, מייל, טלפון, ופגישות פרונטליות. בחירה נכונה של מארגן פרויקט ופעולות אסרטיביות ומקדמות מצידו, יכולות להוות קרקע פורייה להמשך קידום הפרויקט בהצלחה.

חברתית, יזמית והרשות המקומית – מהם סוגי ההתארגנויות הקיימות?

כאשר ניגשים למלאכת התארגנות של פרויקט התחדשות עירונית, חשוב להכיר את שלושת סוגי ההתארגנויות המרכזיות – התארגנות חברתית, התארגנות יזמית והתארגנות מטעם הרשות המוניציפלית. לכל אחד מסוגי ההתארגנויות ישנה השפעות רבות ומגוונות על המשך קידום הפרויקט. ההתארגנות החברתית, מונעת על ידי בעלי הדירות אשר זיהו את ההיתכנות לקידום פרויקט במתחם. במקרה כזה, ניתן להבין כבר בתחילת התהליך, כי במתחם זה היתכנות חברתית גבוהה – בעלי דירות אסרטיביים ובעלי רצון עז לקדם את הפרויקט. לעומת ההתארגנות החברתית, קיימת צורת התארגנות שכיחה יותר, בה דווקא החברות היזמיות הן אלה אשר פונות לבעלי הדירות במתחמים המאותרים כפוטנציאלים ומעניינים אותם בקידום הפרויקט. בפרויקטים אשר בוחרים להתארגן בדרך זו, יכולים בעלי הדירות לראות התקדמות מהירה ומעודדת מההתחלה משום שהיזם בפרויקט כבר מעוניין בפרויקט, דבר שמצביע על היתכנות כלכלית ותכנונית גבוהה, תוך קיצור לוחות הזמנים בבחירת היזם. צורת ההתארגנות השלישית היא התארגנות של הרשות המוניציפלית, בה מובילה הרשות המקומית את הפרויקטים, תוך שהיא מסמנת את המתחמים הרלוונטיים והחשובים עבורה לקידום של התחדשות עירונית ולעיתים אף מקדמת במסגרתם תכניות פינוי בינוי במסלול הרשויות, המתוקצב על ידי הרשות המקומית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. היתרון בקידום פרויקטים בעזרת הרשות המוניציפלית נמצא דווקא בהליכי הבירוקרטיה ולעיתים מהווה חיסרון – מצד אחד, נחסך לא מעט זמן בתהליכי בחינה של המתחם בשלבים הראשונים וכן בקידום הליכי התכנון, ומצד שני – תהליך רתימת בעלי הדירות ובחירת היועצים והיזם יכול להתבצע באיטיות המאפיינת את הבירוקרטיה ברשויות.

הכירו את חוק המארגנים והשפעתו על בעלי הדירות

כפי שציינו, בשנת 2017 נחקק חוק המארגנים אשר מטרתו להסדיר את הסכמי הארגון בפרויקטים של התחדשות עירונית. השפעתו המרכזית של החוק היא הגדרה של לוחות הזמנים לפקיעת תוקפם של הסכמי הארגון וכן הטלת חובת שקיפות, זמינות והוגנות על המארגנים. החוק אף מחייב את מארגן הפרויקט לכנס את בעלי הדירות לאספה, בה יחשוף את כל עיקרי תנאי ההתקשרות עימו, עיקרי ההסכם והחוק, בשם מי הוא פועל (אם הוא פועל בשם חברה יזמית), מה שכר הטרחה שישולם לו, לשתף זהות של בעל דירה הפועל יחד איתו לקידום הפרויקט (אם הגיע דרך דייר בפרויקט), לתת מידע על הרשות להתחדשות עירונית ודרכי הפנייה אליה ועוד. רק לאחר שבעלי הדירות מקבלים הסבר מפורט במהלך האספה, מארגן העסקה ראשי להחתים אותם על הסכם כתוב. על פי חוק המארגנים, ההסכם חייב לכלול לוחות זמנים לקידום העסקה עם יזם, כאשר המארגן חייב להציג התקדמות ועמידה בלוח הזמנים לפי השלבים השונים של הפרויקט: החתמת אחוז מסוים של בעלי זכויות, קידום תכנוני של הפרויקט וכו'. כמו כן וכדי למנוע אפליה בשל פערי שפה על המארגן לאפשר את תרגום ההסכם לשפות כמו רוסית, ערבית ואמהרית, על פי הצורך ודרישת הדיירים. במקרה שבו מארגן הפרויקט לא עומד בלוחות הזמנים, מבוטל ההסכם בין המארגן לבעלי הדירות ללא כל פיצוי למארגן. במקרים שבהם נפגע בעל דירה מאי קיום הוראות חוק המארגנים, הסמיך החוק את הממונה על חוק הרשות להתחדשות עירונית לדון בעניינים אלה ואף לתת אישור לבעל דירה כי הסכם הארגון פקע בשל אי-עמידה בתנאים הקבועים בחוק.

לאחר שליוויתי וייצגתי אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים, אשר חלקם אוכלסו וחלקם בשלבים מתקדמים, נוכחתי להבין כי מארגני פרויקטים מקצועיים ומסודרים מסוגלים לסייע רבות בקידום הפרויקט, מאידך, לצערי אף נאלצתי לסייע במקרים שבהם גורמים מלאי אינטרסים אישיים פגעו אנושות ביכולת לקדם פרויקט וכבלו אליהם את בעלי הדירות ללא יכולת להשתחרר. מסיבות אלה, ראוי לבחור בקפידה מארגנים המבקשים לקדם התהליך בשיתוף עם אנשי מקצוע וליצר מערכת המצליחה להוביל, לקדם ולהנגיש מידע לכלל בעלי הדירות. מסיבות אלה אנו גם ממליצים לא לחתום לאף גורם בלי להתייעץ עם עורך דין הבקיא בייצוג בעלי דירות בתחום ההתחדשות העירונית.