אחד המושגים המוכרים בעולם הנדל"ן וההתחדשות העירונית הוא "רישום הערת אזהרה" אך חלק גדול מבעלי דירות אינם מבינים את המשמעות העומדת מאחורי צמד המילים המעט מלחיץ הזה. עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד KDC עם הסבר קצר על מהי אותה הערת אזהרה, מטרתה והמשמעויות שלה.
ידע הוא כוח: הכירו מהי הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא פעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין בנוגע להתחייבות של בעלי זכויות במקרקעין לבצע עסקה או להימנע מביצוע עסקה במקרקעין. בפרויקטים ארוכים ומסובכים כמו התחדשות עירונית, הנושא של רישום הערת אזהרה מעט מורכב יותר. היות שמדובר בעסקת מקרקעין שאורכת זמן רב וכוללת מספר רב של בעלי זכויות, במסגרתה מתחייב היזם לקדם את הליכי התכנון ולאחר מכן לבנות בניין חדש או בניינים חדשים חלף הבניינים הישנים, בתהליך שלוקח מספר שנים, הערת האזהרה נועדה לאפשר קידום מוצלח של הפרויקט ולהבטיח את התחייבותם של בעלי הדירות לביצוע העסקה מול היזם בהתאם להסכם שנחתם מול היזם עד להשלמת העסקה.
מהן המטרות של רישום הערת אזהרה?
להערת אזהרה שתי מטרות עיקריות:
- מטרה ראשונה – להזהיר ולהתריע, לכל המתעניין במקרקעין, כי קיימת התחייבות מצד בעל הזכויות לעשות בהם עסקה, או להימנע מכך, באמצעות עיון בנסח הטאבו, הפתוח לכלל הציבור. הערת אזהרה יכולה להירשם בדבר עסקת מכר, רישום משכנתא, כינוס נכסים, צו הריסה או במקרה שלנו בשל חתימה על עסקת התחדשות עירונית מול יזם.
- מטרה שנייה – להגדיר מול מי בעל הזכות במקרקעין מבצע עסקה ובכך להגן על המוטב שלטובתו נרשמת הערת אזהרה ובכך למנוע מצב של התקשרות בעסקה נוגדת עם מספר גורמים בו זמנית על ידי בעל הזכות המקרקעין. רשם המקרקעין לא יאשר ללא הסכמת מוטב הערת האזהרה שום עסקה נוגדת, כל עוד הערת אזהרה בטאבו אינה מוסרת.
רישום הערת אזהרה בפרויקט התחדשות עירונית
בפרויקטים של התחדשות עירונית, הערת האזהרה נרשמת לטובת החברה היזמית איתה התקשרו בעלי הזכויות בהסכם, כדי להתריע לציבור על העסקה, להבטיח שבעלי הזכויות אשר חתמו על הסכם הפינוי בינוי או התמ"א לא ימכרו את הדירה שלהם לרוכשים אשר לא מעוניינים בפרויקט ומסרבים לחתום על ההסכם מול היזם וכדי להגן על הפרויקט מפני סיכונים שונים, כגון: עיקולים, פשיטת-רגל, פירוק (אם בעל הזכות הינו תאגיד) המאוחרים לרישום הערת האזהרה. לאחר רישום הערת האזהרה, לא תהיה מניעה לרשום הערת אזהרה נוספת\סותרת, אך לא יהיה ניתן לבצע העברת זכויות בנכס מבלי שתתקבל הסכמת מוטב הערת אזהרה שהינו היזם איתו התקשרו בעלי הזכויות לביצוע הפרויקט.
מתי נאפשר ליזם לרשום הערת אזהרה בדבר הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית?
הערת אזהרה היא פעולה הכרחית בפרויקט התחדשות עירונית, אשר מחייבת את בעלי הדירות לביצוע הפרויקט, אך גם שומרת על יתר בעלי הזכויות בפרויקט ממכירת דירות בפרויקט לבעלי זכויות סרבנים או, חלילה, מהטלת עיקולים מאוחרים שעלולים לעכב את הפרויקט.
על מנת להגן על בעלי הזכויות ובכדי למנוע מצב שבו הם כבולים תחת הערת אזהרה, חובה לקבוע בהסכם את המועד שבו נאפשר ליזם לרשום הערת האזהרה. לרוב, נרצה לאפשר ליזם לרשום הערת אזהרה רק לאחר שהיזם הצליח להחתים שיעור מינימאלי של בעלי דירות על הסכם לביצוע הפרויקט. הגבלה זו נועדה להבטיח כי הערת האזהרה נרשמת רק כאשר ישנה היתכנות מעשית וחברתית מצד בעלי הזכויות לקיומה של עסקה עם אותה חברה יזמית ולמנוע מצב שבו היזם הצליח להשיג הסכמה לפרויקט רק על ידי 10% מבעלי הזכויות בפרויקט שאז נרשמת הערת אזהרה על הזכויות של אותם בעלי זכויות שנתנו הסכמה, בעוד שרוב בעלי הזכויות מעוניינים לבחור ביזם אחר שיוביל את הפרויקט.
החשש והפתרון – הסעיפים שחובה לכלול בהסכם מול היזם בנושא רישום הערת אזהרה
כאשר מדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו בהתחדשות עירונית, קיים חשש מובן בקרב בעלי הזכויות מפני רישום הערת אזהרה לטובת חברה יזמית. בשלב זה, חשוב לי לחדד כי במידה שקובעים הוראות מתאימות בהסכם, רישום הערת אזהרה אינו מזיק, אלא יכול רק להועיל ולקדם את הפרויקט. להלן הסעיפים שחובה לכלול בכל הסכם:
- רישום הערת אזהרה יבוצע רק לאחר קבלת הסכמה וחתימה של רוב המינימלי מבעלי הזכויות על ההסכם מול היזם.
- בטרם רישום הערות אזהרה לטובת החברה היזמית וכתנאי לרישומן, יימסר לעוה"ד המייצג את בעלי הזכויות ייפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערות האזהרה בצירוף פרוטוקול דירקטוריון החברה, חתומים על ידי החברה היזמית ומאומתים על נוטריון. ייפוי הכח הנ"ל, יאפשר לעוה"ד המייצג את בעלי הזכויות למחוק את הערות האזהרה במידה שההסכם יבוטל או במידה שהיזם מפר את הוראות ההסכם.
- בנוסף, חובה לכלול הוראות בהסכם המסדירות את אופן קבלת הסכמת היזם לביצוע עסקאות במקרקעין לאחר רישום הערת האזהרה ואת המועדים בהם מחויב היזם לתת את הסכמתו לביצוע העברת זכויות בדירות הבעלים (במקרה של מכירת הדירה במהלך הפרויקט לצד ג'). בנוסף, יש לכלול הוראה מפורשת בהסכם אשר תעניק לעוה"ד המייצג את בעלי הזכויות את הסמכות למחוק את הערות האזהרה ולהשתמש בייפוי הכח במידה שהיזם לא יקיים את ההוראות הנ"ל.
לסיכום, לאחר שליוויתי וייצגתי אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים, אשר חלקם אוכלסו ועברו את התהליך מתחילתו ועד סופו, ראיתי לא מעט מקרים בהם חוסר ידע והבנה של שלבים מסוימים בתהליך גרמו לבעלי הדירות לחשוש מעט, בעיקר כשמדובר על צעד מחייב כמו רישום הערת אזהרה. לכן, כמו בכל שלב בייצוג בעלי הזכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית, אין להקל ראש בנושא הערות האזהרה ולבצע עבודה יסודית ומקצועית, תוך הקפדה על כלל הפרטים בשלב כתיבת ההסכם ובטרם רישום הערות האזהרה והכל כדי להבטיח כי המסע של בעלי זכויות אל עבר ביצוע פרויקט התחדשות עירונית יהיה בטוח ושקט.
